安徽省律师协会——对客观事实的认识错误超出“合理”范围可构成重大误解
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对客观事实的认识错误超出“合理”范围可构成重大误解

日期:2018-06-11    作者:王亚良    来源:中国法院网    阅读次数:    保护视力色:       
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  案情:

  原告郭某与被告某房地产开发有限公司签订号商品房买卖合同一份,约定原告购买被告蔚蓝海岸花园住宅小区第008幢001单元9层0903号商品房一套,用途为住宅,属钢筋混凝土结构,层高为2.9米。二年后房屋建成,被告通知原告办理房屋接收手续。原告发现屋顶是斜顶,层高最高处达5.5米。为此,原告以自己签订合同时对房屋结构存在重大误解为由,请求撤销双方买卖合同。

  审判:

  法院经审理认为,原、被告双方签订商品房买卖合同时,涉诉的房屋尚未建成,原告作为普通消费者,仅通过规划设计平面图、沙盘等难以准确了解预售房屋的结构。经法院实际勘查,案涉房屋户型确与正常的户型不同,为顶层坡顶的特殊户型,且存在局部层高过高等问题,已超出了常人对住宅房屋的正常理解。法院据此认定原告请求撤销合同理由成立,判决撤销双方签订的商品房买卖合同,被告返还原告购房款494029元等。

  评析:

  合同渗透到我们生活的各个角落,由于地域差异和表达的方式的局限性,往往在签订合同的时候双方的意思表示不能得到对方全面的理解,这样就容易造成签订合同后产生重大误解情形。而重大误解是合同可变更撤销的情形之一。为了维护交易的稳定性,一方面要求出卖人在履行如实告知义务时,应保证买受人的想象与将来交付的标的物真实状况之间的差异在合理范围之内;另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。所谓“合理”,是以通常情况下常人的理解能力、承受能力为判断标准的。是否超过“合理”范围影响到买方的真实意思表示,是判断是否构成“重大误解”的标准。在主观认识与客观意思表示不一致的情况下,对客观事实的认识错误如果并非出自行为人本身的原因,在行为结果对其产生严重的不利益的情况下,可以认定构成重大误解。

  本案原告作为消费者,对所购房屋的具体情况只能从被告的口头和书面描述中得到认知。作为普通消费者,仅从规划设计图纸、沙盘等很难对房屋结构有准确的认知。从房屋建成后法院现场勘验的情况看,房屋存在的问题确实超出了常人的合理想象,显然不符合原告购房时的真实意思表示。因此,原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解,应予支持。假设在签订合同前被告将房屋的详细结构情况通过实物(如样板房)、书面或口头方式详尽、直观地告知原告,则本案的处理可能是另外的结果。

  作者单位:河北省固安县人民法院