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共同购房风险多诉讼维权要理性

日期:2018-05-22    作者:黄涛 张建征    来源:人民法院报    阅读次数:    保护视力色:       
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  受宏观政策影响,近年来各地房价波动大,重庆地区房价上涨趋势明显,因多人共同出资购房引发的纠纷增长迅速。重庆市江北区人民法院2017年以来即受理该类案件58件,涉案标的额近亿元,分别同比增长37%、285%。

  研判发现,该类纠纷在审理中存在“四难”,需引起重视。

  未登记产权的出资方权益保障难。此种情况在恋人之间共同出资购房的纠纷中尤其明显。由于当事人处于恋爱期间,双方对彼此都充分信任,对出资金额、产权登记并未签订书面合同,通常在房产证上只登记了一人的名字,最后双方感情破裂,因房屋产权分割发生纠纷。此类纠纷中,由于房屋增值,在产权证上登记的一方往往否认对方的出资行为或者声称是借款,未登记产权一方难以举证证明其投资行为,其权益难以得到有效保障。

  纠纷双方的实际产权份额确定难。一种常见情况是,由于合作购房的当事人存在亲属、恋人等某种特殊关系,在出资购房时往往采用口头协商的方式,对于出资的份额没有事实证据予以确认;另一种普遍情况是,合作购房的当事人由一方支付首付款,但约定月供由双方共同偿还,但在签订抵押合同时仅由支付首付款一方签订。在双方因关系破裂起诉至法院要求房屋分割时,法院无法根据有效证据确定双方的出资份额。

  案件当事人的矛盾较大调解难。矛盾的双方从当初合作购房时的彼此信任、关系稳定,再到案件审理阶段针锋相对、矛盾激化,关系紧张难以调和。案件审理中,原、被告双方很少同时出庭,委托代理人也因为职业或者身份问题不支持调解工作。该院近年来受理的58件因共同购房引发的纠纷,其中仅调解3件,调解率仅为5%。

  胜诉方的权益兑现难。法院判决对房屋的分割存在按份分割和折价变卖分割的两种形式。如果选择按份分割,由于诉讼发生时的房价较买房时已经有了大幅度增长,主张分得房屋的一方不愿意将增值部分补偿给对方。即使同意补偿,一次性支付也存在困难,而另一方往往拒绝分期付款,最后只能由法院对房屋进行拍卖,而后再对价款进行处理,不仅增加不必要的评估和拍卖费用,增加了当事人诉讼时间成本,而且一定程度上影响了司法效率。

  对此,该院建议:

  一是加大法治宣传力度,在案件审理中及判后答疑时广泛普及房屋买卖中常用的法律知识,适时发布商品房销售合同纠纷典型案例,引导人民群众理性购房,在共同购房前签书面合同。

  二是指导涉讼群众自觉防范交易中的法律风险,养成交易过程中自觉收集留存证据习惯,必要情况下到房管局、房地产公司等部门调取相应证据,避免出现因证据不足而产生的败诉风险。

  三是搭建并有效运行多元化纠纷化解机制平台,推进人民调解、诉讼调解的有机衔接,妥善化解当事人间的矛盾,促进房地产市场的健康持续发展。